р. Шахе (2008) (GPS)

Осторожно, недобросовестный застройщик!В течение января 2018 года вел переговоры о покупке жилого дома (таунхауса) в Тюльпановке. Застройщик, который строит этот жилой комплекс – московская компания ООО «Градриэлт» (генеральный директор Р.Г. Квачадзе), входящая в группу компаний «Синур». Переговоры проводил с начальником отдела продаж московского офиса – Красновской Евгенией.Для подписания мне был предложен проект Договора долевого участия (его проект есть на сайте застройщика http://tulpanovka.ru/docs/), ряд существенных положений которого противоречит действующему законодательству (закону 214ФЗ, Гражданскому кодексу и закону «О защите прав потребителей»).Основные проблемы договора:- пункт 5.4. Согласно этому пункту при любом отклонении фактической площади таунхауса от проектной (даже, если речь идет о квадратных сантиметрах – г-жа Красновская в разговоре подтвердила это) потребуется перерасчет суммы договора. Но, по закону – если фактическая площадь получилась больше проектной, это ответственность застройщика и дольщик ничего не обязан доплачивать ему; если наоборот – застройщик уплачивает дольщику разницу. По факту, обычно в договор включается пункт, что если разница между фактической и проектной площадью составляет менее 1-2%, то никто никому не должен. И все в этом случае остаются довольными.- пункт 7.4. Гарантийный срок должен устанавливаться с передаче именно Вам Вашего таунхауса, а не с момента первой продажи в сданном доме. Вы можете получить в результате (купив таунхаус через какое-то время после его сдачи) сокращенный срок гарантии.- пункт 8.4. Согласно этому пункту Вы не можете нанять какую-либо компанию для отстаивания Ваших прав в судебных разбирательствах с застройщиком. Пункт юридически ничтожен.- пункты 9.3 и 12.3. Согласно 214ФЗ при договоре с физическим лицом неустойка выплачивается в двойном размере (1/150, а не 1/300 ставки рефинансирования).- пункт 10.2, второй абзац. Бредовый, полностью незаконный пункт. Согласно ему, любое действие местной власти можно интерпретировать как форс-мажор.- пункт 10.4. Фраза «без уплаты штрафов и неустоек» противоречит действующему законодательству.- пункт 11.1 об обязательном досудебном разбирательстве противоречит закону. Вы можете сразу обращаться в суд.И это только некоторые из «подводных камней» договора... Кроме того, при оплате Вами сразу полной суммы договора согласно п.5.3 застройщик должен предоставить Вам Акт о полном выполнении дольщиком своих финансовых обязательств. На мою просьбу предоставить проект такого Акта, мне был выслан шаблон, где речь идет только о «частичной оплате» (аргумент - окончательная цена еще может изменится). Подписав такой акт, Вы оставляете застройщику возможность требовать с вас различные доплаты.Еще в Тюльпановке есть следующие крайне существенные проблемы. (1) К сданным таунхаусам НЕ будет подведен газ. Никакого договора с «Сочигоргаз» у застройщика на данный момент нет. На словах говорят, что подведение газа (за счет дольщика) потребует доплаты в 160 тысяч. Что будет реально – неизвестно. Застройщик не берет на себя никаких (!) юридических обязательств по подведению газа и даже (!) по содействию дольщикам в этом вопросе. Перед заключением договора Вам дополнительно предложат подписать некие «памятки», в договоре неупомянутые, в которых Вы добровольно отказываетесь от всех претензий по поводу неполного подключения коммуникаций.(2) На сайте застройщика (http://tulpanovka.ru) – во многих местах указано «машиноместо – в подарок». Кроме того, в разговорах Вам сообщат, что к некоторым таунхаусам в подарок будет передан примыкающий земельный участок. Никаких юридических обязательств на себя по этому поводу застройщик не берет (!). Юридически вся земля, где строится Тюльпановка, представляет собой единый участок, взятый застройщиком в аренду. Вы покупаете дом в собственность, но земля под ним не будет Вашей. Никакого земельного межевания между таунхаусами не проведено, и будет ли оно сделано после окончания строительства - никто не знает. В любом случае, все расходы по межеванию, передаче прав аренды и выкупе земли под таунхаусом в будущем лягут на плечи дольщиков (п.4.2.1. договора). Застройщик будет вправе отказаться передавать Вам земельные участки, поэтому проснувшись и увидев рядом с вашим таунхаусом на обещанной вам земле ларек с шаурмой – не удивляйтесь.В целом с учетом неполного подключения коммуникаций, полного отсутствия отделки (можно за дополнительную плату заказать у застройщика предчистовую отделку – 400-500 тысяч или полную – более 800 тысяч рублей) стоимость таунхаусов (даже по меркам Сочи) выглядит весьма завышенной (а цену с 15/03/18 собираются еще повышать...).Неприятные сюрпризы в будущем может преподнести тот факт, что не определена управляющая компания для комплекса и абсолютно неизвестны тарифы, которые будут установлены на обслуживание.Несколько замечаний по поводу комплекса.Плюсы – хорошее место и природа, неплохое море, чистая речка (когда нет дождей), нормальная транспортная доступность.Минусы – большинство таунхаусов стоит скученно, смотрят окна в окна. Летом, когда будет много народу (часть таунхаусов, очевидно, будет сдаваться отдыхающим) – будет шумно. Стены между таунхаусами тонкие, необходимо делать звукоизоляцию. И для некоторых покупателей будет весьма существенным следующий момент – к территории Тюльпановки непосредственно примыкает церковь Святой Нины, построенная на территории старого кладбища. Захоронения на этом кладбище проводились в 20-30х годах прошлого века (по данным местных источников здесь хоронили умерших от эпидемии малярии, свирепствовавшей в этих краях около 100 лет назад). Заходит ли Тюльпановка на территорию кладбища – никто внятного ответа не дает (или не хочет дать).По поводу общения с застройщиком. Никаких претензий к представителям компании в Головинке нет – все показали и рассказали. В московском офисе совершено иная ситуация – на уточняющие вопросы ответы дают с неохотой (или вообще не дают), особой заинтересованности продать вам таунхаус не проявляют (если видят, что Вы не лох, а хоть немного юридически подкованы и начинаете задавать вопросы – желание Вам что-либо продать падает до нуля), на какие-либо компромиссы по тексту договора не идут. От ответов по электронной почти увиливают (только по телефону «по секрету» могут Вам что-либо рассказать). Интересный момент – на сайте группы компаний «Синур», куда входит и «Градриэлт», - слева на главной странице размещены отзывы (sinur.ru/addon/.../) и, естественно, - все самые хорошие. Реально, человек не может оставить на этой странице свой отзыв – компания либо пишет их сама себе, либо отбирает только те, которые ее устраивают. Одна из улиц строящегося комплекса – названа «улицей Мечтателей». А может это намек?Надеюсь, данная информацию будет полезна потенциальным покупателям и удачного Вам выбора!

Отличное место, спасибо за гостеприимство хозяевам этого дома Артуру и Эле. Обязательно приедем еще раз. Сейчас зима, а мы с сыном до сих пор вспоминаем эти дни отдыха. Желаем этой семье процветания и благополучия. Света

...а еще сказали, не хочешь не ешь, но деньги заплати!